在簽訂購房合同時，因為買賣雙方在專業(yè)知識上信息不對稱，有時購房者并非出于本意或者不知道如何把握合同，以至最后在合同履行中處于被動地位。購房者在簽訂商品房買賣合同前，應(yīng)對合同條款及專業(yè)術(shù)語仔細(xì)閱讀、理解，必要時可向房地產(chǎn)專業(yè)律師以及房地產(chǎn)開發(fā)主管部門進(jìn)行咨詢。

(1)關(guān)于房屋面積方面的條款按套內(nèi)建筑面積計算房款，套內(nèi)建筑面積與合同約定不符時，一般按照最高法院司法解釋確立的一般原則即是否超過3%處理。

(2)關(guān)于價格、收費、付款額等條款

價格條款應(yīng)比較明確，應(yīng)有細(xì)項約束開發(fā)商不得隨意加價，不應(yīng)包括其他各種不合理費用。在付款方式條款中，應(yīng)明確、詳細(xì)規(guī)定付款方式，如繳納定金的時間、數(shù)額、分期付款的步驟、時間、數(shù)額等。

可注明在合同生效的幾天之內(nèi)向金融機構(gòu)申請貸款，如果不能通過的話，購房者可以取消合同，全數(shù)取回定金。

建議購房者無論有無貸款的必要，最好爭取加入此條款，留給自己一個冷靜期。

(3)關(guān)于房屋質(zhì)量的條款

購房者在簽合同時一定要詳細(xì)地把質(zhì)量要求寫進(jìn)合同。如：臥室、廚房、衛(wèi)生間的裝修標(biāo)準(zhǔn)、等級，建材配備清單、等級，屋內(nèi)設(shè)備清單，水、電、氣、管線通暢；門、窗、家具瑕疵，房屋抗震等級等質(zhì)量要求都應(yīng)涉及到。合同中還可以規(guī)定房屋的保質(zhì)期、附屬設(shè)備保修期等。

有些購房者認(rèn)為，商品房竣工后已經(jīng)過政府主管部門組織的竣工驗收，驗收合格后才允許交付使用，因此商品房不應(yīng)當(dāng)出現(xiàn)質(zhì)量問題，而且還有住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書，這兩書已對商品房質(zhì)量的細(xì)節(jié)做了規(guī)定，因此也就沒有必要在合同中約定商品房的質(zhì)量問題。但事實并非如此！

商品房竣工驗收是以抽查的方式進(jìn)行驗收，因而不能保證每一套商品房的質(zhì)量都合格，而且竣工驗收的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和購房人所希望的質(zhì)量要求也可能有差距。至于住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書中關(guān)于房屋質(zhì)量的規(guī)定，都是由開發(fā)商擬訂，側(cè)重保護(hù)開發(fā)商的利益，因此有必要在購房合同中約定房屋的質(zhì)量問題。

墻體、地面、頂棚平直度，頂棚、廚房、衛(wèi)生間防水情況，表面裂縫等需要進(jìn)行必要約定。

(4) 關(guān)于售后物業(yè)管理的條款

這是購房者在簽合同時容易忽略的內(nèi)容。在實際簽約時，很多房地產(chǎn)公司不同意在訂立商品房買賣合同時與買受人簽訂有關(guān)物業(yè)管理協(xié)議。對此，買受人應(yīng)該據(jù)理力爭，簽署相關(guān)協(xié)議，防止交房時物業(yè)管理公司變更物業(yè)費。

(5) 關(guān)于履行合同的期限和方法的條款

應(yīng)寫明房屋交付的日期，房屋價金的交付日期、金額和方法。例如交付房價款，是一次付清，還是分期付清。

(6) 關(guān)于產(chǎn)權(quán)登記的條款

由雙方依規(guī)定的日期會同辦理，或委托代理人辦理。在辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)時，賣方應(yīng)出具申請房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人的書面報告以及繳納的稅單。

按照《商品房銷售管理辦法》的規(guī)定，約定辦理產(chǎn)權(quán)證的期限應(yīng)為20個工作日。北京剛剛規(guī)定把產(chǎn)權(quán)證辦理的時間縮短為10個工作日。但是，實際簽約時，出賣人往往將此期限延長，通常有90日、180日等。購房者應(yīng)力爭在合同中，將辦理產(chǎn)權(quán)證的期限約定在國家規(guī)定的時間內(nèi)。

如果此期限時間過長，如365天以上，表明此項目的土地或房屋很可能被設(shè)定了抵押擔(dān)保，短期內(nèi)不能解除抵押，就會對購房者采用公積金貸款和盡快取得產(chǎn)權(quán)證有很大影響。

(7) 關(guān)于稅費負(fù)擔(dān)的條款

房屋買賣中應(yīng)繳納的一切捐稅、費用，應(yīng)按法律規(guī)定，各自承擔(dān)，并明確載入合同。

(8) 關(guān)于違約責(zé)任的條款

論壇包括出賣人逾期交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任，或不能或不履行交付房屋應(yīng)負(fù)的責(zé)任；買受人逾期付款應(yīng)負(fù)的責(zé)任，以及毀約不買應(yīng)負(fù)的責(zé)任等。房產(chǎn)銷售合同有關(guān)違約責(zé)任的條款一般都有“銷售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任”這樣的表述。

根據(jù)我國《民法通則》第153條規(guī)定，不可抗力，是指不能預(yù)見、不可避免并不能克服的客觀情況，如地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭等。但開發(fā)商不能把自己的過錯，如：對市場判斷不準(zhǔn)確投資失誤、項目設(shè)計不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時也不能把應(yīng)該預(yù)計到而沒有預(yù)計到的季節(jié)影響、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時，應(yīng)特別注意不可抗力在合同中是如何界定的。

現(xiàn)在開發(fā)商在購房合同中，關(guān)于逾期交房的違約責(zé)任一般約定為每遲延一日承擔(dān)全部房款萬分之二或三的違約金。

這個違約金的比例偏低，與支付房款的銀行貸款利息相當(dāng)，違約金的懲罰性體現(xiàn)不夠，買房者應(yīng)爭取提高該比例。

(9)關(guān)于不可抗力

簽訂合同時，注意不可抗力在合同中是如何界定的。不可抗力指不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況(僅指自然災(zāi)害，不包括政府行為或社會異常事件)。任何一方不得就此做擴大解釋，否則，該解釋不具有約束力，并應(yīng)約定一個告知期限。

出賣人有時提出以下免責(zé)條款，買受人最好不要同意：非出賣人原因，有關(guān)部門延遲發(fā)出有關(guān)批準(zhǔn)文件的；施工中遇到異常惡劣天氣、重大技術(shù)問題不能及時解決的。

進(jìn)行網(wǎng)上簽約的時候，購房者要注意房產(chǎn)狀態(tài)為可售時才可簽約；在完成網(wǎng)上簽約后，購房者一般可在次日查詢此房產(chǎn)是否備案。

各地的網(wǎng)上簽約程序會有不同。以南京為例，商品房預(yù)售合同網(wǎng)上簽約的程序：

(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與買受人就可預(yù)售的房屋協(xié)商擬訂商品房預(yù)售合同的相關(guān)條款；

(2)經(jīng)雙方當(dāng)事人確認(rèn)后，通過管理系統(tǒng)在線填寫商品房預(yù)售合同的內(nèi)容，買受人自行設(shè)置查詢密碼，網(wǎng)上提交后，系統(tǒng)自動生成合同編號；

(3)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從網(wǎng)上正式打印商品房預(yù)售合同，同時在管理系統(tǒng)聯(lián)機備案，并下載打印商品房預(yù)售合同簽約證明和預(yù)售登記申請書；

(4)樓盤表標(biāo)識公示，即商品房樓盤表內(nèi)及時標(biāo)明該單元(套)商品房已預(yù)售。