購買二手房，交易周期較長，流程復(fù)雜，需要注意七大常變風(fēng)險(xiǎn)，并且針對七大常變風(fēng)險(xiǎn)，做出不同的防范措施。

一、購買二手房有哪七大風(fēng)險(xiǎn)？

1、自行繳稅風(fēng)險(xiǎn)

自行繳稅導(dǎo)致的風(fēng)險(xiǎn)包括：

（1）購房人應(yīng)繳納的契稅和出售方應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅、增值稅等，一旦發(fā)現(xiàn)偷稅漏稅行為，不僅稅金會(huì)被無限期追繳，還會(huì)處以高額罰金，得不償失；

（2）如果使用虛假稅票，銀行將會(huì)拒絕發(fā)放貸款。導(dǎo)致賣方無法收到剩余房款，購房人亦將因此承擔(dān)違約責(zé)任。

（3）未來購房者想要賣出這套房子的時(shí)候，稅務(wù)部門會(huì)核查當(dāng)年的繳稅記錄，如有虛假，會(huì)導(dǎo)致房屋無法交易。

（4）根據(jù)《刑法》第二百零一條規(guī)定，偷漏稅、偽造稅票將可能導(dǎo)致雙方承擔(dān)刑事責(zé)任。

2、抵押查封風(fēng)險(xiǎn)

用房屋來抵押借款是很正常的金融活動(dòng)，只要在辦理過戶前將借款還清并接觸抵押，就可以正常辦理房屋過戶。

但如果有隱藏的，沒有在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上體現(xiàn)出來的抵押，則可能導(dǎo)致房屋因債務(wù)糾紛而被查封。即使簽署了買賣合同，在過戶前房屋仍會(huì)被債主查封。

3、房款支付風(fēng)險(xiǎn)

二手房交易中，如果買賣雙方自行支付房款，很可能會(huì)發(fā)生糾紛。對于買房來說，最嚴(yán)重的損失莫過于錢房兩失。

4、共有權(quán)人簽約風(fēng)險(xiǎn)

房屋共有權(quán)，顧名思義就是多人共同擁有一套房產(chǎn)的所有權(quán)?！逗贤ā芬?guī)定，未經(jīng)全部共有權(quán)人同意，簽署的合同是無效的。

一般來說，共有權(quán)人的相關(guān)信息會(huì)在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上的“共有權(quán)人”一欄中明確標(biāo)注，但夫妻共有則不一定有記載。

在實(shí)際交易中常發(fā)生配偶一方來簽約，但另一方不愿意配合出售，并主張合同無效的情況。

5、物業(yè)交割風(fēng)險(xiǎn)

辦理房屋的交接時(shí)，會(huì)要求售方將物業(yè)、供暖等費(fèi)用結(jié)清。如不核實(shí)清楚，買方將可能為出售方的各項(xiàng)欠費(fèi)買單。

6、連環(huán)單風(fēng)險(xiǎn)

A買了B的房子，而B在賣房的同時(shí)要買C的房子，這種A買B、B買C的交易方式，就叫做連環(huán)單。

由于連環(huán)單涉及多個(gè)交易方，包括不同的政府部門和銀行等機(jī)構(gòu)，容易因?yàn)闀r(shí)效問題導(dǎo)致錢款不能及時(shí)到位，或是購房資格不能及時(shí)釋放，導(dǎo)致交易不能如約完成。

7、違約風(fēng)險(xiǎn)

違約，對于交易雙方都會(huì)造成極大的損失，按照《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任，房產(chǎn)交易中，一旦違約，不僅僅是雙倍返還定金那么簡單，還可能按照房價(jià)的20%支付違約金！

二、如何來防范二手房的七大風(fēng)險(xiǎn)呢？

1、應(yīng)對自行繳稅風(fēng)險(xiǎn)

通過中介購買的二手房，應(yīng)在工作人員的協(xié)助下代為辦理繳稅，不可相信中介推薦的任何非法繳稅途徑。

2、應(yīng)對抵押查封風(fēng)險(xiǎn)

（1）查看不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上是否有抵押登記章，并要求出售方簽署《無抵押聲明》。

（2）有些抵押信息在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上不會(huì)顯示，需要出售方配合到住建委核實(shí)。

（3）簽約后仍然可能發(fā)生查封，可通過資金監(jiān)管保障錢款安全。

3、應(yīng)對房款支付風(fēng)險(xiǎn)

可通過資金監(jiān)管來保障安全。

什么是資金監(jiān)管？

資金監(jiān)管，又稱為第三方監(jiān)管，主要用于房地產(chǎn)交易，是指買家不把房款直接交付給賣家，而是讓資金處于透明的第三方監(jiān)管下。一個(gè)貨到了才付款，一個(gè)是房子過戶了房款才到賣家手里。

4、應(yīng)對共有權(quán)人簽約風(fēng)險(xiǎn)

簽約時(shí)，需謹(jǐn)記：（1）所有共有權(quán)人必須全部到場簽約，如有共有權(quán)人不能到場而委托他人代辦的，受托人需要提供經(jīng)過公證處公證的《授權(quán)委托書》。

（2）如出售方已婚，簽約時(shí)夫妻雙方均要到場，一方確有原因不能到場的，要提供配偶親筆簽署的《配偶同意出售證明》。

5、應(yīng)對物業(yè)交割風(fēng)險(xiǎn)

（1）簽約時(shí)，要約定留存一筆物業(yè)交割保證金。如果在交割時(shí)發(fā)現(xiàn)有欠費(fèi)，則欠費(fèi)部分從保證金中抵扣。若無欠費(fèi)，則如數(shù)劃轉(zhuǎn)給出售方。

（2）簽約時(shí)，出售方應(yīng)該攜帶物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)、水、電、燃?xì)獾壤U費(fèi)票據(jù)，如果無法提供票據(jù)，購房者可以現(xiàn)場向物業(yè)公司、供暖公司致電核實(shí)，或約定時(shí)間到上述單位實(shí)地查詢。

（3）確認(rèn)各項(xiàng)費(fèi)用無誤后，買賣雙方和經(jīng)紀(jì)人應(yīng)該在合同約定的時(shí)間一起到房屋內(nèi)辦理交接手續(xù)。驗(yàn)收無誤后，三房簽署《物業(yè)交割單》。

6、應(yīng)對連環(huán)單風(fēng)險(xiǎn)

（1）如果是賣舊買新，并且是兩筆交易都在進(jìn)行中的，那么在簽約時(shí)，應(yīng)攜帶和上一家簽署的房屋買賣合同，并著重注意合同中的付款節(jié)奏、過戶時(shí)點(diǎn)等。做好本次交易資金方案，預(yù)留充足的辦理時(shí)間，避免違約。

（2）如兩筆交易均在同一家中介進(jìn)行，可以要求上筆交易的經(jīng)辦人同時(shí)到場簽約，確認(rèn)交易進(jìn)度。

7、應(yīng)對違約風(fēng)險(xiǎn)

應(yīng)對違約風(fēng)險(xiǎn)，買方應(yīng)仔細(xì)閱讀簽訂的合同條款中關(guān)于違約責(zé)任的約定。通過中介交易的，雙方可以仔細(xì)閱讀《房屋買賣合同》及《補(bǔ)充協(xié)議》中違約責(zé)任條款，明確各種違約情況，審慎處理。