房地產(chǎn)市場也許真的要變天了

　　2017年年初，王健林就在萬達(dá)工作報告中，明確指出要加大旅游投資，計劃到2025年全球開業(yè)25個萬達(dá)城，其中海外開業(yè)5個萬達(dá)城。僅僅半年，王健林就忘記了自己的小目標(biāo)，將萬達(dá)城和萬達(dá)旗下酒店一齊打包賣了。

　　近期不僅王健林在賣賣賣，他的同行潘石屹也在賣賣賣？兩個地產(chǎn)大佬同時甩賣資產(chǎn)，究竟透露了什么信號？

　　這幾天，房地產(chǎn)市場最大的新聞，要數(shù)萬達(dá)集團將酒店和文化旅游項目以631.7億元人民幣出售給融創(chuàng)中國。萬達(dá)為什么要將自己的“家底”出售？其中原委眾說紛紜。但聯(lián)系到潘石屹、李嘉誠紛紛拋售地產(chǎn)，一個信號其實已經(jīng)非常明確了：房地產(chǎn)市場確實要“變天”了。

　　地產(chǎn)大佬爭相甩賣

　　2017年7月10日上午，萬達(dá)集團將旗下的13個文旅項目91%的股權(quán)和萬達(dá)的76個酒店項目轉(zhuǎn)手賣給了孫宏斌的融創(chuàng)中國，共收資金631.7億元。其中，13個文旅項目91%的股權(quán)作價295.75億元，76個萬達(dá)酒店作價335.95億元。針對此舉，王健林說，轉(zhuǎn)讓這些項目能大幅降低萬達(dá)商業(yè)的負(fù)債率并將企業(yè)向輕資產(chǎn)型轉(zhuǎn)化。

　　與此同時，SOHO中國也在不斷賣地。旗下光華路SOHO、凌空SOHO紛紛被賣出，董事長潘石屹說：“只有上海外灘SOHO和望京SOHO，是永遠(yuǎn)不能夠銷售的?！倍鴮τ谌A人地產(chǎn)大亨李嘉誠來說，甩賣地產(chǎn)項目也是接二連三。從2013年8月起，李嘉誠就陸續(xù)拋售內(nèi)地投資性物業(yè)套現(xiàn)。李嘉誠的商業(yè)嗅覺早已被過往所驗證，當(dāng)一個行業(yè)的冬天來臨時，他總是能提早出手，安全脫身。

　　這三位地產(chǎn)大佬甩賣地產(chǎn)物業(yè)的行為，給了市場無數(shù)的遐想：好端端的地產(chǎn)“印鈔機”，為啥要賣了？難道行業(yè)要變天了？其實，中國的房地產(chǎn)市場，真的到了變天的時間段。這是與整個經(jīng)濟發(fā)展階段緊密相連的。

　　從經(jīng)濟的驅(qū)動力來說，地方政府的財政收入一直以來大部分來自于土地財政，沒了賣地收入，地方政府一下子就斷了炊，這是地方政府絕不愿意看到的結(jié)局，也是多次房地產(chǎn)調(diào)控“上有政策、下有對策”的一大原因。同時，房地產(chǎn)行業(yè)牽涉到接近七八十個行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)不行，這些行業(yè)就受影響，從而影響到就業(yè)和社會穩(wěn)定，這也是大家不愿意看到的。房地產(chǎn)投資旺，固定資產(chǎn)投資就旺，經(jīng)濟增長就有動力。房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)，就是這個道理。

　　從金融的角度來說，大大小小的房地產(chǎn)企業(yè)，大部分的資金來源都是銀行信貸，銀行的利潤，很大一部分來自于地產(chǎn)企業(yè)的貸款。同時，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的各種產(chǎn)業(yè)投資基金、信托產(chǎn)品等，都在圍繞這個產(chǎn)業(yè)鏈滋潤地活著。盡管房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控這么多年來一陣緊過一陣，但大部分陷入了“空調(diào)”的怪圈。主要的原因，無非是兩點：一是地方政府?dāng)嗖涣送恋刎斦@口奶；二是房地產(chǎn)行業(yè)也不能急速下滑，否則影響到經(jīng)濟的增長和銀行信貸的質(zhì)量。

　　從人口結(jié)構(gòu)來說，隨著人口增速下滑，居民對房地產(chǎn)居住的需求會下降，房地產(chǎn)的投資和投機屬性越強，對經(jīng)濟穩(wěn)定增長潛在的殺傷力就越強。部分三四線城市新樓盤空置率居高不下，一旦房地產(chǎn)的泡沫破滅，后果堪憂。

　　地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入白銀時代

　　但中國經(jīng)濟的增長，不可能永遠(yuǎn)主要依賴固定資產(chǎn)投資，否則，我們就在固定資產(chǎn)投資驅(qū)動經(jīng)濟增長這條老路上越走越遠(yuǎn)，而且固定資產(chǎn)投資對經(jīng)濟拉動的邊際效應(yīng)越來越弱，最后一定是經(jīng)濟增長的效率越來越低。當(dāng)經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級到了刻不容緩的時候，一定是房地產(chǎn)占國民經(jīng)濟比重越來越小的時候。當(dāng)政府調(diào)整經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的決心越來越強大，經(jīng)濟發(fā)展的內(nèi)在驅(qū)動力到了可以擺脫固定資產(chǎn)投資為主要驅(qū)動力的時候，就是房地產(chǎn)變天的時候到了。

　　眼下，中國經(jīng)濟的增長雖然還是離不開房地產(chǎn)這個行業(yè)，但互聯(lián)網(wǎng)、高端制造業(yè)、消費電子等新興行業(yè)對經(jīng)濟增長的作用越來越彰顯，商業(yè)嗅覺敏感，善于揣摩政府意圖的地產(chǎn)商們，一定會順勢而為，這就是李嘉誠、王健林、潘石屹等地產(chǎn)大佬甩賣旗下地產(chǎn)物業(yè)的重要原因。

　　從地產(chǎn)融資來看，監(jiān)管單位已切斷地產(chǎn)商主要融資來源，上海證交所提高地產(chǎn)商發(fā)債的門檻后，地產(chǎn)商就沒有在上海證交所發(fā)債。2018年，地產(chǎn)行業(yè)還有279億美元的債券到期，資金緊張由此可見一斑。一些負(fù)債率較高的地產(chǎn)企業(yè)提前甩賣旗下資產(chǎn)，也是為了應(yīng)付即將到來的兌付危機。

　　可以斷言，中國房地產(chǎn)行業(yè)的高暴利時代已經(jīng)過去了，房地產(chǎn)從黃金時代正式進(jìn)入到白銀時代，從過去搶著拿地到目前企業(yè)之間股權(quán)兼并、資產(chǎn)重組，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入到存量運營的時代。行業(yè)的集中度會不斷提升，投資者買了房坐等升值的時代，可能真的一去不復(fù)返了。

　　從整體上來說，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)可能正在山頂，但這是否意味著房地產(chǎn)行業(yè)就沒有機會了呢？顯然不是！房地產(chǎn)行業(yè)的集中度會越來越高，即便到了今天，中國房地產(chǎn)行業(yè)的集中度相比美國等發(fā)達(dá)國家，還是比較低的，未來巨頭型房地產(chǎn)企業(yè)的利潤會越來越高，大量中小房地產(chǎn)企業(yè)會被收購兼并或者直接倒閉，那些不斷做大做強的地產(chǎn)企業(yè)，投資機會還是不錯的。以股票市場為例，隨著行業(yè)集中度的提升，少數(shù)巨人型地產(chǎn)企業(yè)的投資機會不容小覷。與此同時，不少傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)會謀求轉(zhuǎn)型升級，比如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與文化、旅游、休閑、養(yǎng)老等行業(yè)的融合，也會衍生出不少投資機會。而且，在互聯(lián)網(wǎng)時代，隨著人工智能、大數(shù)據(jù)、與計算等新興行業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)的“分享”功能也許會超過“使用”功能，共享地產(chǎn)會不會成為一種新的業(yè)態(tài)？也未可知。

　　對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，一個舊的時代漸行漸遠(yuǎn)，一個新的時代，即將到來。

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