近期房地產(chǎn)市場動(dòng)作不斷，一方面房屋租賃市場受到極大關(guān)注，相關(guān)政策密集出臺(tái)，另一方面，地產(chǎn)調(diào)控影響持續(xù)，房貸收緊、成交探底，價(jià)格有所松動(dòng)。

　　此外，萬達(dá)甩賣資產(chǎn)引起市場對房企債務(wù)、市場前景擔(dān)憂，顯然，房企躺著賺錢的時(shí)代已經(jīng)過去，一個(gè)新的房地產(chǎn)市場階段正在來臨。

　　政策層面：租賃政策密集出臺(tái)

　　近期，租賃市場受到極大關(guān)注，政策紅利持續(xù)釋放，預(yù)示著新的房地產(chǎn)階段已經(jīng)到來。

　　從國辦39號(hào)文《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》，到住建部等九部門發(fā)文推動(dòng)人口凈流入大中城市加快發(fā)展住房租賃市場，以及廣州的“租購?fù)瑱?quán)”，相關(guān)政策密集出臺(tái)。

　　根據(jù)通知，住建部已會(huì)同有關(guān)部門選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等12個(gè)城市作為首批開展住房租賃試點(diǎn)的單位。實(shí)施的措施包括搭建交易平臺(tái)，推動(dòng)國企轉(zhuǎn)型為住房租賃企業(yè)，細(xì)化金融、土地等支持政策。

　　除試點(diǎn)城市外，更多城市早已開始將發(fā)展租賃市場作為解決住房問題的重要方式和任務(wù)。北京、上海要求部分出讓土地須自持或配建一定比例的租賃型住房，有的地塊甚至要求100％自持，有的地塊的自持期限高達(dá)70年。

　　對于北上廣深等房價(jià)偏高的城市，政策偏向“購租并舉”，更符合房地產(chǎn)市場中長期發(fā)展要求。對人口凈流入大的地方、租房矛盾突出的城市進(jìn)行“分類處理、因城施策”，也更符合現(xiàn)實(shí)情況。

　　可以說，租賃市場正在從過去缺乏監(jiān)管、相對混亂、“重售輕租”的局面，逐漸向加強(qiáng)監(jiān)管、鼓勵(lì)“購租并舉”的方向發(fā)展，租賃市場迎來黃金發(fā)展期。

　　房企層面：現(xiàn)金流弱房企還債壓力大

　　上個(gè)月，萬達(dá)甩賣了將近700億元的資產(chǎn)，雖然符合此前公布的“輕資產(chǎn)”轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，但外界還是將懷疑目光鎖定在萬達(dá)的負(fù)債上。就房地產(chǎn)行業(yè)而言，高杠桿、高負(fù)債是普遍現(xiàn)象，但在調(diào)控持續(xù)、房貸收緊的下半年，銷售速度放緩，開發(fā)商日子更加艱難。

　　據(jù)民生證券研究院分析師管清友在一份研究報(bào)告中統(tǒng)計(jì)，截至2017年6月底，存量的房地產(chǎn)債券市場尚有1.34萬億元的規(guī)模，涉及發(fā)行人230家。其中，小型房企的存量債券僅1502.7億元，而大中型房企的存量債券為9681.7億元。從2019年開始，上述債券將逐步進(jìn)入到期償還的高峰期。

　　另一方面，在去杠桿背景下，房企融資壓力持續(xù)增加。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2017年前7個(gè)月，房企融資渠道被壓縮，包括私募債、公司債、中期票據(jù)等債權(quán)融資僅2238.97億元，與2016年同期的7923.7億元相比，下降了71.7%。

　　分析人士指出，待明后年償債高峰期來臨之際，債券融資帶來的償還規(guī)模疊加其他債務(wù)帶來的兌付壓力，可能將導(dǎo)致個(gè)別現(xiàn)金流出現(xiàn)危機(jī)的房企退出房地產(chǎn)市場。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉向中國經(jīng)濟(jì)網(wǎng)記者指出，現(xiàn)階段市場上呈現(xiàn)出許多新趨勢，萬達(dá)賣項(xiàng)目其實(shí)是在降負(fù)債，其他企業(yè)也有剝離不良資產(chǎn)，出售或合作相對不太優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，下半年到四季度這個(gè)現(xiàn)象可能會(huì)更多。

　　“在近期限購限貸、房貸放緩情況下，市場交易量下降，開發(fā)商銷售收入也隨之下降，回款很難支付到期資金，加劇企業(yè)資金鏈緊張局面。四季度開發(fā)商可能采取主動(dòng)降價(jià)措施。”張宏偉說。

　　消費(fèi)層面：房貸收緊成交量探底

　　信貸是決定短期房價(jià)的關(guān)鍵因素，房價(jià)調(diào)整壓力越來越大。以北京為例，自“3·17新政”等一系列政策調(diào)控下，北京房地產(chǎn)市場迅速降溫，成交量探底，各家銀行房貸審批和放款節(jié)奏也越來越慢。

　　央行統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年以來，北京市新增個(gè)人購房貸款在各項(xiàng)貸款中的占比大幅下降，且人民幣個(gè)人購房貸款月度新增額呈不斷下降趨勢。

　　不過，由于房貸利率的提高，在房價(jià)開始下調(diào)的當(dāng)下，購房者面臨的購房成本可能增加。目前，北京地區(qū)首套房利率平均折扣為基準(zhǔn)的1.01倍，上海、深圳、廣州仍有部分銀行提供基準(zhǔn)以下優(yōu)惠折扣，但總體額度有限。二線城市中，超7成銀行首套利率已回歸基準(zhǔn)。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向中經(jīng)網(wǎng)記者指出，在進(jìn)入慣例的7、8月淡季后，市場繼續(xù)低迷，樓市調(diào)控政策影響繼續(xù)加強(qiáng)。北京等一二線城市在3月調(diào)控后，網(wǎng)簽成交量持續(xù)走低，市場開始進(jìn)入調(diào)整周期。

　　“整體價(jià)格從4月開始到現(xiàn)在3個(gè)月累計(jì)跌幅在8%左右，部分區(qū)域房源價(jià)格超過了10%，目前的價(jià)格大約回到了春節(jié)前后水平?！睆埓髠フf。

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