凡是過往，皆為序章，但對樓市來說，過去往往隱藏著深意。

這幾年來，荊州土拍一浪接一浪，土地價值不斷攀升，而多數(shù)時候，帶來的是對預(yù)期及成本的變化，這兩點因素的交織，會對市場產(chǎn)生顯著影響。

今年自開年以來，土地市場略顯冷靜，這種表現(xiàn)實則從2020年就有“征兆”，雖然年度總成交量對比2019年并未減少，但從各大房企表現(xiàn)來看，拿地日趨謹慎，市場上進入精細化競爭，對房企來說合作與競爭并行。

（2017年—2020年荊州城區(qū)土地出讓情況）

即便如此，但凡每次有凈地出讓，都會引發(fā)業(yè)內(nèi)業(yè)外聚眾圍觀，如果是被公認位置好的地塊，更是如此。

一不小心就會弄出地王來，而地王又分為兩種，『總價地王』『單價地王』。

一塊土地競拍結(jié)果創(chuàng)下區(qū)域最新記錄，即被稱之為總價地王；

一塊土地競拍結(jié)果創(chuàng)最新畝單價記錄，被稱之為單價地王。相較而言，畝單價地王更具市場指標意義。

比如，2017年，奧園地產(chǎn)拿下沙北核心地塊，151.59畝，864.17萬元/畝，總價13.1億元，截止目前荊州的地王。

除了以上兩項之外，最為關(guān)注的另一數(shù)據(jù)，即是樓面地價。每次提及樓面價，就會被問“樓面價和房價相差這么多，開發(fā)商這是要賺多少錢？”

樓面價3XXX元/㎡，房價應(yīng)該多少？

不急，先看房姐整理的這份2012年至今土地出讓樓面價TOP10榜單，看完也許就明白了。

樓面價Top10排名，前五基本被荊北新區(qū)囊括，其中排名第一和第三的清能·學(xué)府花園、陽光城·文瀾公館目前均屬于在售狀態(tài)，兩個項目的樓面價相差不到40元/㎡，高層價格方面也都在8500元/㎡左右。

在產(chǎn)品類型上，清能學(xué)府花園稍有優(yōu)勢一點，荊北片區(qū)難得的合院別墅，價格方面剛需有點望塵莫及，但對改善購房者來說卻是很香的。

〡清能·學(xué)府花園

〡陽光城·文瀾公館

而排名第二的碧桂園悅?cè)A府拿地時間相對較早，目前項目基本售罄，但從樓面價來看并不低，銷售期間其價格維持在10000元/㎡左右，無論是樓面價還是銷售價格，放到如今來看仍屬于高位。

位于沙北片區(qū)的奧園學(xué)府里排名第四，是TOP10榜單里最早拿地的房企，總地價13.1億元，放到現(xiàn)在來看仍然是地王。它的土地面積較大，目前處于銷售狀態(tài)。

項目一、二期以精裝房銷售，均價9500元/㎡左右，也正值整個市場精裝盛行時期，細數(shù)當時荊州在售新房，精裝房多于毛坯房，即便如此，購房者對精裝房的接受程度始終低于毛坯房。

經(jīng)過兩年的輪換，毛坯房逐漸霸占市場，而奧園學(xué)府里三期也開始推售毛坯，均價8900元/㎡左右。

〡奧園·學(xué)府里

排名第五的位于荊北片區(qū)領(lǐng)地·鳳鳴蘭臺，這是領(lǐng)地集團在荊北拿下的第二宗土地，樓面價與第一相差378.45元/㎡，但價格方面高層8200元/㎡左右，洋房均價12000元/㎡左右，相比同區(qū)域價格要略低一點。

〡領(lǐng)地鳳鳴蘭臺樣板間

榜單后五名被沙北和武德片區(qū)霸占，其中武德片區(qū)的金科·中梁博翠江樾還未開盤，沙北片區(qū)的華夏明院和恒大項目均還處于前期，所以僅雅居樂·錦城處于在售狀態(tài)，現(xiàn)有住宅和LOFT兩種產(chǎn)品類型，其中住宅均價也在8500元/㎡左右。

〡雅居樂·錦城

〡金科·中梁博翠江樾

看完這個樓面價TOP10榜單，排前列的并不一定房價最高，所以，『樓面價決定房價』不能一概而論。

樓面價簡單來說只是你1㎡的房款里包含了多少土地成本，但房價的組成也不只有土地成本，還有建安工程費、稅費及財務(wù)費用、營銷費用、利潤……如果是城改項目，還有拆遷安置費。

比如，榜單第一的清能學(xué)府花園項目，樓面價3890.93元/㎡，也就是土地成本，加上其他成本費用、利潤，最后組合成現(xiàn)在8500元/㎡的房價。

好比面包的原材料不僅有面粉，還有黃油、糖、雞蛋、牛奶……

即便如此，各部分所占比例也不是固定的，比如某個樓盤建筑標準高，房價中的建安成本占比就會有所提升，房價肯定會比周邊樓盤高。

所以，這些年你看到一路上漲的房價，可能是去庫存帶來的調(diào)控政策，銀行利率打折促進購房消費，棚改引起的需求劇增，而樓面價充其量只是個導(dǎo)火索。

普及完這些，是不是有點明白，雖是樓面價TOP10榜，但也不一定就是房價TOP10榜。

最后再問問大家，樓面價3000元+/㎡的項目，房價應(yīng)該多少？