2021年2月19日，農(nóng)歷正月初八。

房姐上班第一天，來(lái)不及在節(jié)后綜合癥中費(fèi)力掙扎，已“收心歸位”，切換工作模式。

那我們就來(lái)聊聊正事，摩拳擦掌想買房的小伙伴，是不是要在2021年努力一把，實(shí)現(xiàn)買房夢(mèng)。

眼看著2月也只剩一周左右，心心念念的房?jī)r(jià)也不知道會(huì)怎樣走勢(shì)，那就跟著房姐先看看2020年各個(gè)片區(qū)價(jià)格漲幅情況。

2020年庚子年，每個(gè)人都在說(shuō)“不容易”。

創(chuàng)造了太多的“首次”，顛覆了太多世界觀。

荊州2020年樓市也變得更為艱難。

經(jīng)歷了2018年“暴風(fēng)式”增長(zhǎng)后，2019年樓市前行的路就略顯“吃力”，雖成交價(jià)維持著穩(wěn)中上升，但年終成交量和面積已經(jīng)明顯下滑。

到了2020年，荊州樓市走出一條「先抑后揚(yáng)」路線，初期成交幾乎接近冰點(diǎn)，后期乘勝追擊，即便如此，年終成交在2019年基礎(chǔ)上繼續(xù)下滑。

房姐統(tǒng)計(jì)荊州41個(gè)在售項(xiàng)目全年價(jià)格走勢(shì)，發(fā)現(xiàn)各個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格情況「大相徑庭」。

整體來(lái)看，全市房?jī)r(jià)每個(gè)月有不同漲跌起伏。從單樓盤來(lái)看，有逆勢(shì)上漲維持高位的“神盤”，有保持不變以“穩(wěn)”為主的樓盤，也有“以價(jià)換量”的樓盤。

樓市情況不能只靠?jī)r(jià)格漲跌來(lái)判斷，必須挖掘價(jià)格表象背后深層的原因。

今天房姐分析2020年荊州房?jī)r(jià)表現(xiàn)，不雀躍不驚慌，理性看待市場(chǎng)。

01、收入下降 樓市難以獨(dú)善其身

2020年很多人的愿望都變了。

買房不再是剛需，活著才是。

置業(yè)需求的驟降，必然導(dǎo)致成交量的萎縮，這一點(diǎn)，大型房企早已心知肚明，估計(jì)在初期就做了對(duì)目標(biāo)任務(wù)影響的客觀評(píng)估。

「線上直播看房」「花式營(yíng)銷」「降價(jià)促銷」，無(wú)不都是在應(yīng)對(duì)這場(chǎng)危機(jī)下給出的解決方法。

尤其是恒大集團(tuán)內(nèi)部政策調(diào)整「全線產(chǎn)品7.5折」，驚呆了房地產(chǎn)圈。但荊州幾個(gè)恒大項(xiàng)目新房基本售罄，所以對(duì)荊州項(xiàng)目也并未造成什么影響。

房姐統(tǒng)計(jì)的41個(gè)在售樓盤中，有9個(gè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格上調(diào)、7個(gè)下調(diào)、12個(gè)持平，其余13個(gè)是今年新入市項(xiàng)目。

下半年開始有少數(shù)樓盤推出「特價(jià)房」，具有代表性的碧桂園·中央公園，所屬大火的沙北片區(qū)，約1.4公里是吾悅廣場(chǎng)，關(guān)注自然也是不小的，11月推出少量“6字頭”特價(jià)房源入市，拿下當(dāng)月成交銷冠。

▲ 荊州樓市11月成交TOP榜

但如果認(rèn)為沙北房?jī)r(jià)就此回到了“6”字頭的話，那么就錯(cuò)了，如此生猛的優(yōu)惠，并沒有在荊州樓市成為主流。

沙北片區(qū)，也僅在當(dāng)月整體成交均價(jià)上有所影響，之后仍然以8000+的成交均價(jià)處于房?jī)r(jià)高位。

而其他片區(qū)亦如此，各種價(jià)格營(yíng)銷似乎并沒太影響房?jī)r(jià)，成交量下滑或與今年全市收入與消費(fèi)水平均回落有關(guān)。

根據(jù)荊州市統(tǒng)計(jì)局前三季度數(shù)據(jù)，全市居民人均可支配收入低于去年同期，其中城鎮(zhèn)居民人均可支配收入同比下降8.0%，農(nóng)村居民人均可支配收入同比下降5.4%。

收入大幅下降，致使消費(fèi)需求明顯縮緊，樓市當(dāng)然難以獨(dú)善其身。

02、大熱片區(qū)均價(jià)碾壓 板塊分化明顯

即便在大環(huán)境不樂觀的情況下，仍有部分區(qū)域一直保持著良好的發(fā)展前景，優(yōu)秀地段和產(chǎn)品受市場(chǎng)沖擊影響較小，成交一直處于前列。

（注：2020年數(shù)據(jù)整理為8個(gè)區(qū)）

按照最新買房片區(qū)，荊州被分為9個(gè)區(qū)域，每個(gè)片區(qū)都有各自特色，當(dāng)然也存在著很大差異化。

沙北片區(qū)、荊北片區(qū)以及武德片區(qū)成為均價(jià)最高、漲幅最大的板塊，相比均價(jià)低的城東板塊，差價(jià)達(dá)到了2582元/㎡。

而這三個(gè)板塊也是相對(duì)而言的熱門區(qū)域，項(xiàng)目均價(jià)都是8000元/㎡以上，片區(qū)全年漲幅均在500元/㎡以上，領(lǐng)跑全市。

紀(jì)南文旅區(qū)緊隨其后，均價(jià)全年上漲432元/㎡，區(qū)域內(nèi)推售項(xiàng)目不多，銷量和價(jià)格穩(wěn)定性表現(xiàn)良好。

沙北得益于城市北擴(kuò)政策，新圖書館、體育中心、市民中心、群眾文化藝術(shù)中心以及沙北實(shí)驗(yàn)學(xué)校等一系列配套逐步落地，知名品牌房企角逐入駐，對(duì)買房人來(lái)說(shuō)眼見為實(shí)的變化更有信任感。

荊北片區(qū)則依托荊州高鐵輻射的交通樞紐+荊州中心醫(yī)院+荊州中學(xué)+濕地公園等，也是各個(gè)知名房企爭(zhēng)先搶灘的片區(qū)，買房人自然能嗅到未來(lái)發(fā)展的前景性。

武德片區(qū)則是萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)購(gòu)物中心+臨古城墻旅游區(qū)，處于沙市與荊州交界處，融合東西兩方向的資源配套；紀(jì)南文旅區(qū)則是政府大力發(fā)展的旅游新區(qū)。

不難發(fā)現(xiàn)，以上這幾個(gè)片區(qū)配套都至少有兩個(gè)以上“強(qiáng)引力”，隨著各項(xiàng)規(guī)劃配套逐步落地情況下，在搭配以多樣產(chǎn)品，所以整體表現(xiàn)處于荊州樓市前列。

片區(qū)整體雖上漲，就單盤而言則有漲有跌，比如沙北片區(qū)的吾悅廣場(chǎng)和特發(fā)幸福里，全年均價(jià)略微上漲，但其成交量一直處于前列，片區(qū)內(nèi)“C位”無(wú)疑。

荊北片區(qū)內(nèi)多個(gè)項(xiàng)目都是今年新入市，比如楚天都市信園、海倫堡·玖悅府、領(lǐng)地·鳳鳴蘭臺(tái)，面世首開都取得不錯(cuò)銷量，其他項(xiàng)目基本上調(diào)了，所以荊北整體價(jià)格浮動(dòng)也是最明顯的。

▲ 荊州樓市年度成交TOP榜

2020年荊州成交排行前10位中，前文提到的幾個(gè)區(qū)域共有7個(gè)樓盤上榜，究其原因可以發(fā)現(xiàn)：片區(qū)優(yōu)勢(shì)+產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)+合理價(jià)格→銷量穩(wěn)定→價(jià)格向上微調(diào)→反哺片區(qū)名聲和價(jià)格，這是個(gè)良性循環(huán)，擁有更高的價(jià)格上限和更持續(xù)的發(fā)展力。?

03、2021眾多項(xiàng)目待入市

熱門區(qū)域獲將持續(xù)領(lǐng)跑

總結(jié)了2020，也需要展望一下2021年，畢竟2020年荊州的土拍市場(chǎng)和待入市項(xiàng)目“大牌云集”，會(huì)影響到2021年樓市走向。

再次進(jìn)駐荊州的恒大集團(tuán)，2020年連續(xù)拿4塊土地，橫跨3個(gè)板塊，其中一塊位于沙北新區(qū)，成交樓面地價(jià)3192.31元/㎡，全市來(lái)看都屬高位，受土地成本的影響，價(jià)位自然不會(huì)低。

其余3塊分別在城東和紀(jì)南板塊，相對(duì)沙北可以預(yù)見的價(jià)格高位，城東和紀(jì)南板塊價(jià)格相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)比較穩(wěn)定。

但最終價(jià)位還是要看項(xiàng)目產(chǎn)品說(shuō)話，別墅和洋房那自然是跟高層價(jià)位不可同日而語(yǔ)，目前項(xiàng)目還未有動(dòng)靜，也無(wú)法預(yù)料未來(lái)會(huì)否在資金回籠后調(diào)整價(jià)格政策。

此外，沙北片區(qū)還有3個(gè)項(xiàng)目待入市，鼎仁公園雅集、城發(fā)新時(shí)代營(yíng)銷中心已經(jīng)開放，預(yù)估計(jì)會(huì)在2021年上半年推售；另一個(gè)項(xiàng)目華夏明院目前僅出案名。

無(wú)論是業(yè)內(nèi)人士還是購(gòu)房者，沙北片區(qū)一直是備受關(guān)注，2021年這個(gè)片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)很大。

武德片區(qū)在2020年也迎來(lái)土地出讓，金科攜手中粱拿下這宗土地，打造金科·中梁博翠江樾項(xiàng)目，這也是湖北首座博翠系產(chǎn)品，加之這個(gè)片區(qū)內(nèi)完善的商業(yè)文娛配套，所以也備受期待。

總得來(lái)說(shuō)，2020年下半年開始，荊州樓市進(jìn)入了比較穩(wěn)定的狀態(tài)。

不管是過(guò)去還是未來(lái)，購(gòu)房者首選的肯定是擁有優(yōu)秀地段、強(qiáng)大配套以及合理價(jià)格的項(xiàng)目。

在越來(lái)越理智的時(shí)代，只有扎實(shí)的產(chǎn)品才能在競(jìng)爭(zhēng)激烈的地產(chǎn)市場(chǎng)生存下來(lái)。?

2020年各區(qū)漲幅情況不一，房姐提醒各位買房的小伙伴，理性看待市場(chǎng)。

2021，我們一起整理行裝，加油向前沖！

?